Если в договоре указана одна сумма аренды, а на словах вам обещают другую, попросите исправить документ до подписания. При споре устную договорённость трудно подтвердить. То же касается обещаний заменить сломанную технику, разрешить проживание с питомцем или не повышать плату в ближайшие месяцы.
Перед передачей денег проверьте, кто сдаёт жильё, в каком оно состоянии и что обязуется делать каждая сторона. На просмотре легко увлечься планировкой и упустить документы или коммунальные платежи. Лучше взять паузу и разобраться в деталях без спешки.
Проверьте, кто вправе сдавать жильё
Попросите арендодателя показать удостоверение личности и документ, подтверждающий право распоряжаться квартирой. Сравните имя в этих документах с именем в договоре. Если жильё сдаёт представитель собственника, выясните, на каком основании он действует и вправе ли подписывать договор и получать деньги. Когда собственников несколько, может понадобиться согласие остальных — это зависит от местного законодательства и обстоятельств.
Если заключаете договор в Молдове или другой стране, не полагайтесь без проверки на образец из интернета: требования к форме договора, полномочиям представителя и регистрации могут различаться. Сомневаетесь в документах или праве сдавать жильё — проконсультируйтесь с местным юристом до внесения задатка или платы за первый месяц.
Сверьте квартиру с текстом договора
Проверьте адрес, номер квартиры, площадь, если она указана, и перечень помещений, которыми сможете пользоваться. При аренде комнаты отдельно оговорите доступ к кухне, ванной, местам хранения и общим зонам. Выясните, кто ещё вправе жить в квартире и может ли собственник сдавать другие комнаты.
По возможности осмотрите жильё при дневном свете. Откройте краны, проверьте слив, окна, замки, освещение и технику, которая остаётся в квартире. Присмотритесь к следам протечек и запаху сырости. Если из-за сезона нельзя оценить отопление, спросите, как оно устроено, и попросите доступные сведения о расходах за холодные месяцы. Вместо «потом всё починим» внесите в документы конкретную неисправность и срок её устранения.
Опись и акт передачи
Опись поможет разобраться, какие вещи были в квартире при заселении и в каком состоянии. Перечислите мебель, технику и ключи; у ценных предметов отметьте заметные повреждения и работоспособность. В акте передачи опишите состояние стен, полов, сантехники и окон, запишите показания счётчиков на дату заселения. Фотографии или короткое видео дополнят акт, но не заменят согласованного письменного описания. Сохраните копии так, чтобы они были доступны обеим сторонам.
Разберите общую стоимость проживания
Арендная плата — не обязательно все расходы на жильё. Заранее выясните, кто платит за электричество, воду, отопление, интернет, обслуживание дома и другие услуги. Если счета оформлены на собственника, договоритесь, как будете их получать и подтверждать оплату. Спросите о долгах за предыдущие периоды: показания счётчиков в акте помогут отделить ваши расходы от прежних.
- Арендная плата: сумма, валюта, дата платежа и способ передачи денег.
- Дополнительные расходы: какие счета оплачивает жилец и как рассчитываются суммы без индивидуального счётчика.
- Депозит: размер, назначение, основания для удержания и срок возврата после выезда.
- Предоплата: за какой период она внесена и засчитывается ли в последний месяц проживания.
- Изменение платы: при каких условиях оно возможно и как собственник уведомляет жильца.
Депозит не равен плате за последний месяц, если договор прямо не говорит обратного. Уточните, можно ли зачесть его в счёт аренды и чем собственник должен подтвердить удержания за ущерб или неоплаченные счета. Передаёте наличные — попросите расписку с суммой, датой и назначением платежа. При переводе сохраните подтверждение операции.
Прочитайте условия о сроке и выезде
Найдите в договоре дату начала аренды, срок его действия и порядок продления. Если собираетесь жить долго, проверьте, что будет по окончании срока: договор продлится, понадобится новый или квартиру придётся освободить. Посмотрите также, за какое время каждая сторона должна предупредить другую о досрочном прекращении аренды и предусмотрены ли за это платежи.
Фразы «собственник вправе расторгнуть договор в любое время» и «депозит не возвращается при любом досрочном выезде» стоит разобрать особенно внимательно. Применимость таких условий зависит от местного права. Если пункт неясен или явно защищает лишь одну сторону, попросите уточнить его до подписания. Отдельно проверьте порядок выезда: осмотр квартиры, передачу ключей, снятие показаний счётчиков и окончательный расчёт по депозиту.
Договоритесь о ремонте и правилах проживания
Повседневный уход за квартирой и устранение серьёзной поломки — разные обязанности. Из договора должно быть понятно, кому сообщать о неисправности, кто организует ремонт и кто его оплачивает. Особенно важно оговорить поломки, возникшие не по вине жильца. Если собственник обещает что-то отремонтировать до заселения, запишите, что именно он сделает и к какому сроку.
Заранее обсудите животных, курение, проживание партнёра или родственников, гостей, перестановку мебели и возможность сверлить стены. Подумайте и о повседневных занятиях: слышно ли соседей, где хранить велосипед, можно ли пользоваться общим двором. Если собираетесь тренироваться дома, выясните правила насчёт шума. Прыжки могут мешать соседям, даже если договор их прямо не запрещает.
Доступ собственника в квартиру
Укажите в договоре, как собственник согласовывает визиты для осмотра или ремонта: каким способом и за какое время предупреждает. Отдельно оговорите ситуации, когда нужен срочный доступ. Проверьте, сколько комплектов ключей передают вам и кто хранит дополнительные. Неопределённость в этом вопросе может привести к конфликту, даже если с оплатой и содержанием квартиры всё в порядке.
Перед подписью проверьте каждую страницу
Не подписывайте документы с пустыми полями, неполные приложения или опись, которую вам не дали прочитать. Сверьте даты, имена, адрес, суммы цифрами и прописью, реквизиты для оплаты и число комплектов ключей. Исправления вносите в согласованный текст договора, а не оставляйте только в переписке. У каждой стороны должен остаться подписанный экземпляр со всеми приложениями и актом передачи.
Если решение требуют сразу после просмотра, попросите время спокойно прочитать условия. Настойчивое требование немедленно перевести деньги, отказ показать документы или записать уже обсуждённые договорённости — повод приостановить сделку. Если вы не согласны с пунктом, предложите свою формулировку и возвращайтесь к оплате после согласования окончательного текста.
Перед передачей ключей запишите в акт показания каждого доступного счётчика и количество комплектов ключей. Например: «электричество — показание на дисплее на дату передачи; ключи от квартиры — два комплекта, от подъезда — один». Подпишите акт вместе с другой стороной и возьмите свою копию.
